Je opent de WOZ-beschikking van de gemeente en denkt: is dit wat mijn huis waard is? Niet echt. De WOZ-waarde is een belastingwaarde naar het prijspeil van 1 januari van het jaar ervoor, de marktwaarde is wat een koper vandaag betaalt. In een stijgende markt lopen die tienduizenden euro's uiteen.
In het kort
- De WOZ-waarde 2026 beschrijft het prijspeil van 1 januari 2025.
- Je gemeente taxeert modelmatig, zonder bezoek: onderhoud en afwerking blijven buiten beeld.
- In Amsterdam lag de verkoopprijs 2025 ruim € 55.000 boven de WOZ-waarde 2026.
- Bezwaar is gratis en kan binnen zes weken na de dagtekening.
Twee waarden, twee doelen
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) stelt je gemeente elk jaar vast als grondslag voor belastingen. De beschikking valt in de eerste maanden van het jaar op de mat, met de Waarderingskamer als toezichthouder. De marktwaarde is wat een goed geïnformeerde koper en verkoper zonder dwang zouden afspreken. Die beweegt mee met de rente, het aanbod in je straat en de staat van je huis.
| WOZ-waarde | Marktwaarde | |
|---|---|---|
| Prijspeil | 1 januari van het jaar ervoor | Vandaag |
| Bepaald door | Gemeente, modelmatig en massaal | Taxateur, makelaar of rekenmodel |
| Woning van binnen gezien | Nee | Bij een taxatie wel |
| Gebruikt voor | Belastingen en heffingen | Verkoop, hypotheek, overwaarde |
Bij verkoop, een hypotheek of het berekenen van je overwaarde telt dus de marktwaarde. Hoe die tot stand komt, lees je in hoe de waarde van een huis wordt bepaald. Verwar hem niet met de vraagprijs; dat verschil staat in verkoopwaarde versus vraagprijs.
Waarvoor je WOZ-waarde meetelt
De WOZ-waarde is de grondslag voor meer dan alleen de gemeentelijke aanslag.
| Heffing of regeling | Wie | Waarvoor |
|---|---|---|
| Onroerendezaakbelasting (OZB) | Gemeente | Jaarlijkse aanslag voor eigenaren |
| Eigenwoningforfait | Belastingdienst | Bijtelling bij je inkomen in box 1 |
| Watersysteemheffing gebouwd | Waterschap | Bijdrage aan waterkeringen en waterbeheer |
| Erf- en schenkbelasting | Belastingdienst | Waarde van een woning die je erft of krijgt |
| Box 3 | Belastingdienst | Waarde van een tweede of verhuurde woning |
| Woningwaarderingsstelsel | Verhuurder en Huurcommissie | WOZ-punten in de maximale huur |
Veel geldverstrekkers accepteren de beschikking ook als bewijs van een hogere woningwaarde. Dat scheelt je soms een rente-opslag.
Waarom de bedragen uiteenlopen
Het verschil is geen fout, maar een gevolg van de methode. Vier oorzaken verklaren het meeste.
De peildatum ligt ver terug
De WOZ-waarde 2026 beschrijft 1 januari 2025. Wie eind 2026 verkoopt, vergelijkt met een prijspeil van bijna twee jaar oud. De prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS stond in het tweede kwartaal van 2026 4,2 procent hoger dan een jaar eerder. Bij dalende prijzen, zoals in 2023, valt de WOZ-waarde juist te hoog uit.
Het model ziet je woning niet van binnen
De gemeente koppelt verkoopprijzen rond de peildatum aan BAG-kenmerken: oppervlakte, bouwjaar, woningtype, kavel en ligging. Sinds de WOZ-waarde 2022 waarderen alle gemeenten op gebruiksoppervlakte in plaats van inhoud. Je nieuwe keuken, het achterstallige onderhoud en het geluid van de weg staan nergens geregistreerd. Een koper ziet dat wel en betaalt ernaar.
De wet rekent met ficties
De Wet WOZ waardeert elke woning alsof hij leeg, vrij van huur en in volle eigendom wordt verkocht. Bij een verhuurde woning of erfpacht ligt de WOZ-waarde daardoor hoger dan wat een koper werkelijk neertelt.
Gemiddelden vergelijken appels met peren
De gemiddelde WOZ-waarde per gemeente telt alle woningen mee, ook de kleinere en goedkopere huurwoningen. De gemiddelde verkoopprijs telt alleen verkochte koopwoningen. In Amsterdam lag de gemiddelde WOZ-waarde 2025 van koopwoningen op € 680.000, tegenover € 518.000 voor alle woningen samen.
Het verschil in Amsterdam en Den Haag
De WOZ-waarde 2026 heeft peildatum 1 januari 2025, de verkoopprijs is het gemiddelde over heel 2025.
| Gemeente | Gemiddelde WOZ-waarde 2026 | Gemiddelde verkoopprijs 2025 | Verschil |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | € 575.000 | € 630.621 | € 55.621, ongeveer 10 procent |
| Den Haag | € 409.000 | € 465.418 | € 56.418, ongeveer 14 procent |
Landelijk steeg de gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen van € 398.000 in 2025 naar € 439.000 in 2026. Deze cijfers zeggen iets over de woningvoorraad, niet over jouw huis. Lokale gemiddelden staan op de stadspagina's van Amsterdam en Den Haag, in het overzicht per gemeente en in het datarapport woningwaarde per gemeente. De kwartaalontwikkeling volg je in de Woningwaardemonitor. Bron: CBS StatLine 85036NED en 83625NED.
Controleren en bezwaar maken
Vraag eerst het taxatieverslag op bij je gemeente of via MijnOverheid. Daarin staan de gebruikte kenmerken en de referentiewoningen. Controleer de gebruiksoppervlakte, het bouwjaar, het woningtype en de kaveloppervlakte. Een verkeerde oppervlakte is de meest voorkomende oorzaak van een te hoge waarde. Vergelijk daarna met de buren via het WOZ-waardeloket (wozwaardeloket.nl) en kijk naar verkoopprijzen rond de peildatum, niet naar die van vandaag.
Klopt er iets niet, dan maak je binnen zes weken na de dagtekening gratis bezwaar bij je gemeente, meestal digitaal. Veel gemeenten herstellen een fout in de kenmerken na één telefoontje. Onderbouw je bezwaar met feiten: een verkeerde oppervlakte, referentiewoningen die niet vergelijkbaar zijn, achterstallig onderhoud, erfpacht of geluidsoverlast. De gemeente doet meestal in hetzelfde kalenderjaar uitspraak, daarna kun je in beroep bij de rechtbank. De aanslag betaal je intussen wel.
Let op de andere kant. Een lagere WOZ-waarde scheelt in de OZB en het eigenwoningforfait, maar werkt tegen je als je de beschikking gebruikt voor een lagere hypotheekrente. Bezwaar tegen een te lage waarde kan dus ook. Bureaus die gratis bezwaar aanbieden doen niets wat je niet zelf kunt; hun wettelijke kostenvergoeding is sinds 2024 verlaagd.
Weten wat je huis vandaag waard is?
De WOZ-waarde kijkt terug. Voor een beeld van nu start je de gratis waardebepaling: adres invullen, zeven vragen, en na ongeveer twee minuten staat de indicatie met bandbreedte op je scherm. Voor het volledige rapport vul je je e-mailadres in, een telefoonnummer is optioneel; er belt geen makelaar. Onze bronnen en weging staan in de waarderingsmethode en op de bronnenpagina. De uitkomst is een indicatie, geen taxatie.
