Je wilt weten wat je woning waard is, maar een makelaar over de vloer of een rapport van honderden euro's gaat je nu te ver. Er zijn vijf manieren om je woningwaarde te bepalen: een online indicatie, je WOZ-waarde, de cijfers van het Kadaster, een waardebepaling door een makelaar en een taxatie door een NRVT-taxateur. De eerste vier kosten niets of een paar euro, een taxatie € 600 tot € 1.000. Welke je nodig hebt, hangt af van wat je met het bedrag wilt doen.
In het kort
- Een online indicatie, je WOZ-waarde en de woningwaardecalculator van het Kadaster zijn gratis.
- Voor € 3,70 zie je bij het Kadaster wat er is betaald voor woningen met jouw postcode.
- Een makelaar komt gratis langs, omdat hij hoopt op je verkoopopdracht.
- Voor een hypotheek vraagt de geldverstrekker vrijwel altijd een taxatie van € 600 tot € 1.000.
Online indicatie: gratis, direct en zonder bezoek
Een online waardebepaling rekent met openbare registers, zoals de BAG voor oppervlakte en bouwjaar, verkoopcijfers van het Kadaster en het CBS en EP-Online voor het energielabel. Onderhoud en verbouwingen staan in geen register; sommige tools vragen ernaar. Je krijgt een bandbreedte: een onder- en bovengrens met een middenwaarde.
Onze eigen tool beantwoordt de vraag wat is mijn huis waard zo, gratis en zonder bezoek. Bij een rijwoning tussen veel vergelijkbare verkopen is de bandbreedte smal, bij een vrijstaand huis aan een dorpsrand breed. Nieuwe verkopen tellen pas mee na de overdracht bij de notaris. Waar een rekenmodel tekortschiet, lees je in hoe nauwkeurig een online waardebepaling is.
Gebruik een online indicatie om je te oriënteren, je overwaarde in te schatten of een prijsadvies te toetsen. Voor een geldverstrekker heeft de uitkomst geen status.
WOZ-waarde: gratis, maar niet actueel
Je gemeente stelt de WOZ-waarde elk jaar vast als grondslag voor onder meer de OZB en het eigenwoningforfait. Op het WOZ-waardeloket zoek je hem gratis op, net als die van je buren.
Actueel is hij niet. De waardepeildatum ligt op 1 januari van het jaar ervoor: de WOZ-waarde 2026 beschrijft het prijspeil van 1 januari 2025. De gemeente waardeert modelmatig en komt niet binnen, dus een nieuwe badkamer of achterstallig schilderwerk telt niet mee. In een stijgende markt ligt de WOZ-waarde daardoor meestal onder wat een koper nu betaalt, in een dalende markt soms erboven.
Gebruik hem als gratis ijkpunt en controleer je gegevens: kloppen oppervlakte of bouwjaar niet, dan maak je binnen zes weken na de dagtekening kosteloos bezwaar. Als vraagprijs is hij ongeschikt. Waarom, lees je in WOZ-waarde versus marktwaarde.
Kadaster: koopsommen en de woningwaardecalculator
Het Kadaster registreert elke koopsom zodra de notaris de akte van levering heeft ingeschreven. Voor € 3,70 bestel je koopsominformatie: een overzicht van de verkochte woningen met jouw postcode, met verkoopdatum en koopsom, dat elke maand wordt bijgewerkt.
In de gratis woningwaardecalculator vul je je koopprijs, het kwartaal van aankoop en je provincie in. De calculator vermenigvuldigt je koopsom met de gemiddelde prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen in die provincie.
Beide zijn feitelijk, maar blind voor je huis. Een koopsom zegt niets over de staat van de woning, en de calculator neemt aan dat jouw huis precies het provinciale gemiddelde volgde: een verbouwing, achterstallig onderhoud of een wijk die harder steeg, ziet hij niet. Gebruik de koopsommen om te zien wat er in je straat is betaald, de calculator voor een ruwe schatting na een recente aankoop. De ontwikkeling per provincie zie je ook in de Woningwaardemonitor.
Makelaar: gratis prijsadvies met een verkoopbelang
Veel makelaars komen gratis langs voor een waardebepaling. In een uur lopen ze door je huis en noemen ze een adviesvraagprijs, onderbouwd met verkochte woningen uit de database van hun branchevereniging. Een makelaar kent de lokale markt van nu, tot en met de biedingen van vorige maand.
Gratis is niet vrijblijvend. De makelaar hoopt op je verkoopopdracht, waarvoor je later courtage betaalt, en belt je meestal na. Zijn advies is daardoor niet neutraal: een hoog bedrag wint de opdracht, een voorzichtig bedrag verkoopt snel. Een geldverstrekker accepteert het niet voor een hypotheek.
Overweeg je serieus te verkopen, nodig dan twee of drie makelaars uit en vraag naar hun referenties. Hoe je dat gesprek voorbereidt, staat in waardebepaling door een makelaar.
Taxateur: € 600 tot € 1.000 voor een formeel rapport
Alleen een taxatie legt de marktwaarde formeel vast. Een taxateur die is ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) bezoekt je woning, meet na en legt de waarde vast in een gestandaardiseerd rapport. Voor een hypotheek laat de geldverstrekker dat meestal controleren door een validatie-instituut, zoals het NWWI. Of een taxateur is ingeschreven, zie je in het openbare register van het NRVT.
Wie zijn huis laat taxeren, betaalt ongeveer € 600 tot € 1.000, afhankelijk van regio, woningtype, spoed en validatie. Een desktoptaxatie zonder bezoek is goedkoper, maar niet elke geldverstrekker accepteert die. Het rapport beschrijft de waarde op de dag van het bezoek: de grondigste schatting, maar nog altijd een schatting.
Je hebt een taxatie nodig zodra een ander op het bedrag moet vertrouwen, zoals bij een hypotheek of bij een scheiding waarbij een van beiden de woning overneemt. Voor de verkoop zelf niet: de koper laat taxeren voor zijn eigen hypotheek. Welke vormen er zijn, lees je op gratis taxatie van je huis.
Welke manier past bij jouw situatie?
| Manier | Wat je krijgt | Kosten | Hoe actueel | Wanneer |
|---|---|---|---|---|
| Online indicatie | Bandbreedte met middenwaarde | Gratis | Recente verkopen | Oriënteren, advies toetsen |
| WOZ-waarde | Belastingwaarde | Gratis | Peildatum 1 januari vorig jaar | IJkpunt, kenmerken controleren |
| Kadaster | Koopsommen, geïndexeerde koopprijs | € 3,70, calculator gratis | Maandelijks bijgewerkt, provinciaal gemiddelde | Bod onderbouwen, oude koopsom bijwerken |
| Makelaar | Adviesvraagprijs na een bezoek | Gratis, met verkoopgesprek | Actuele lokale markt | Je verkoop voorbereiden |
| Taxateur (NRVT) | Gestandaardiseerd taxatierapport | € 600 tot € 1.000 | Op de dag van het bezoek | Hypotheek, scheiding |
De vuistregel: is het bedrag voor jezelf, dan volstaan de gratis manieren. Moet een ander erop vertrouwen, dan heb je een taxateur nodig.
Wil je eerst zelf kijken? Start de gratis waardebepaling: vul je adres in en beantwoord zeven korte vragen. Na ongeveer twee minuten staat een indicatie met bandbreedte op je scherm, zonder dat je een e-mailadres of telefoonnummer invult. Alleen voor het volledige rapport, met de onderbouwing en context uit je buurt, vul je je e-mailadres in, een telefoonnummer is optioneel; er belt geen makelaar. Hoe we rekenen, staat in de waarderingsmethode.
