Gratis taxatie huis: kan dat, en wanneer heb je een taxateur nodig?

Bestaat een gratis taxatie van je huis?

Nee. Een taxatie is een rapport van een taxateur die is ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De taxateur bezoekt de woning, onderbouwt de waarde met referentieverkopen en legt die vast in een gestandaardiseerd rapport. Voor een hypotheek eist de geldverstrekker meestal dat een validatie-instituut, zoals het NWWI, dat rapport controleert.

Dat werk kost tijd en de taxateur is aansprakelijk voor de uitkomst. Daarom kost een taxatie altijd geld, ook als een hypotheekadviseur of geldverstrekker die kosten als actie vergoedt. Kom je online een gratis taxatie tegen zonder zo'n voorwaarde, dan gaat het in de praktijk om een waardebepaling: een inschatting zonder formele status, van een makelaar of van een rekenmodel.

Zo'n inschatting is bruikbaar voor oriëntatie, een gesprek met een makelaar of een eerste beeld van je overwaarde. Je moet alleen weten wat je in handen hebt, en wat niet.

Wat kost een taxatie?

Een taxatierapport voor een hypotheek kost enkele honderden euro's. Het bedrag hangt af van de regio, het woningtype, de spoed en of er een validatie bij zit; een vrijstaande woning of een woning met een bijzondere bestemming kost meer werk dan een rijwoning. Vraag vooraf een prijs op bij twee of drie taxateurs.

Een desktoptaxatie, waarbij de taxateur de woning niet bezoekt, is meestal goedkoper dan een volledige taxatie. Laat je taxeren om een hypotheek te krijgen, dan zijn de taxatiekosten aftrekbaar als financieringskosten; de voorwaarden staan bij de Belastingdienst. Taxeer je voor een ander doel dan de financiering, bijvoorbeeld voor de verkoop, dan geldt die aftrek niet.

Wanneer heb je een taxatie nodig, en wanneer volstaat een indicatie?

De vuistregel: zodra een andere partij op de waarde moet kunnen vertrouwen, heb je een taxatie nodig. Gaat het om je eigen beeld, dan volstaat een indicatie.

Twijfel je, vraag dan aan de partij die de waarde nodig heeft, zoals de geldverstrekker of de notaris, wat zij accepteren. Zo betaal je niet voor een rapport dat niet voldoet.

• Hypotheek aanvragen, oversluiten of verhogen: taxatie. De geldverstrekker bepaalt welke vorm volstaat: een volledige taxatie, een desktoptaxatie of in sommige gevallen een modelmatige waardering.
• Verkopen: voor jezelf geen taxatie nodig. Een indicatie plus het advies van een of meer makelaars is gebruikelijk; de koper laat later taxeren voor zijn of haar hypotheek.
• Overwaarde inschatten: indicatie. Wil je die overwaarde opnemen via een hogere hypotheek, dan vraagt de geldverstrekker alsnog een taxatie. Zie overwaarde berekenen.
• Scheiding: een taxatie is gebruikelijk als een van beiden de woning overneemt, omdat de geldverstrekker een vastgelegde waarde wil. Spreek samen af welke taxateur je inschakelt.
• Erfenis: voor de erfbelasting gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde, niet een taxatie. Verdelen of verkopen de erfgenamen de woning, dan is een taxatie de gebruikelijke basis.

De gratis taxatie van een makelaar is een waardebepaling

Makelaars adverteren vaak met een gratis taxatie aan huis. Het woord klopt niet: de makelaar is bij die rondgang geen taxateur, er komt geen NRVT-rapport, geen validatie en geen aansprakelijkheid voor het bedrag. Wat je wel krijgt, is een verwachte verkoopprijs met een voorstel voor de vraagprijs en de courtage, gebaseerd op de lokale kennis van de makelaar.

Voor een geldverstrekker heeft dat advies geen waarde; wil je na het gesprek een hypotheek aanvragen, dan volgt alsnog een betaalde taxatie door een onafhankelijke taxateur, en dat mag niet dezelfde persoon zijn als de verkopend makelaar. Gratis betekent hier dat de makelaar op de verkoopopdracht rekent, dus je laat gegevens achter en wordt meestal nagebeld. Hoe je zo'n gesprek voorbereidt en het advies toetst, lees je in waardebepaling door een makelaar; wat een waardebepaling precies is, staat op gratis waardebepaling.

Desktoptaxatie en modelmatige waardering

Tussen een volledige taxatie en een online indicatie zitten twee tussenvormen. Bij een desktoptaxatie beoordeelt een NRVT-taxateur de woning op basis van registerdata, referentieverkopen en foto's, zonder bezoek, en ondertekent een rapport. Bij een modelmatige waardering komt de waarde uit een rekenmodel, zonder tussenkomst van een taxateur.

Geldverstrekkers accepteren deze vormen alleen onder voorwaarden, vooral als de lening laag is ten opzichte van de woningwaarde. Voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie staan de eisen in de Voorwaarden en Normen van NHG; vraag je geldverstrekker wat die accepteert voordat je opdracht geeft.

Onze gratis indicatie is geen van beide: er kijkt geen taxateur mee en de uitkomst heeft geen status bij een geldverstrekker. Het is een indicatie met bandbreedte voor je eigen beeld.

Wanneer onze gratis indicatie volstaat, en wanneer niet

De indicatie rekent met openbare registers en je eigen antwoorden: uit de BAG komen gebruiksoppervlakte, bouwjaar en gebruiksdoel, uit EP-Online het energielabel, en zelf beantwoord je zeven vragen: je doel met de waardering, onderhoud, buitenruimte, verbouwingen en verduurzaming, parkeren, geluid in de omgeving en optioneel je WOZ-waarde. Na ongeveer 2 minuten staat een bandbreedte met middenwaarde op je scherm en ontvang je het uitgebreide rapport per e-mail; er belt geen makelaar.

Dat volstaat zolang de waarde voor jezelf is: nadenken over verkopen, een eerste inschatting van je overwaarde, een toets op het prijsadvies van een makelaar of op een taxatierapport dat je al hebt. De indicatie werkt het best voor woningen met veel vergelijkbare verkopen in de buurt, zoals rijwoningen en appartementen in grotere complexen; daar is de bandbreedte doorgaans smaller dan bij unieke woningen.

Het volstaat niet zodra een geldverstrekker of notaris een vastgelegde waarde nodig heeft: er kijkt geen taxateur mee en de uitkomst heeft geen formele status. Ook bij monumenten, woonboerderijen en woningen met erfpacht is de indicatie hoogstens een startpunt; daar wordt de bandbreedte breed of stopt de berekening. Een foutmarge noemen we niet, omdat die nog niet is gemeten. Hoe de berekening stap voor stap is opgebouwd, staat op woningwaarde berekenen en in de waarderingsmethode.