Je hoort dat huizen in je straat flink meer opbrengen dan een paar jaar geleden, en je hypotheek loopt langzaam terug. Hoeveel zit er dan in je huis? Overwaarde is de actuele marktwaarde van je woning min je openstaande hypotheekschuld. Verkoop je, dan gaan de verkoopkosten er nog af. Tot de overdracht bij de notaris blijft de uitkomst een schatting met een bandbreedte.
In het kort
- Overwaarde is de actuele marktwaarde min je openstaande hypotheekschuld.
- Bij verkoop gaan makelaarscourtage, notariskosten en energielabel er nog af.
- Gebruik niet de WOZ-waarde: die hoort bij een oudere peildatum.
- Verhuis je, dan beperkt de bijleenregeling de renteaftrek op je nieuwe hypotheek.
De formule
Twee sommen, meer is het niet.
- Overwaarde = actuele marktwaarde min openstaande hypotheekschuld
- Netto overwaarde bij verkoop = verkoopprijs min hypotheekschuld min verkoopkosten
Is de uitkomst negatief, dan heb je onderwaarde: je hypotheek is hoger dan de woning oplevert. Verkoop je dan toch, dan blijft er schuld over. De Belastingdienst noemt dat een restschuld.
Je hypotheekschuld staat vast op de cent. De marktwaarde is een schatting tot iemand tekent. Die schat je met een online waardebepaling, een waardebepaling door een makelaar of een taxatierapport. Reken met de verwachte verkoopprijs, niet met de vraagprijs; zie verkoopwaarde versus vraagprijs.
De WOZ-waarde kost niets, maar is als marktwaarde ongeschikt. De waardepeildatum is 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar, zo schrijft de Waarderingskamer voor, en de gemeente rekent modelmatig, zonder je woning van binnen te zien. De beschikking van begin 2026 beschrijft dus het prijspeil van 1 januari 2025. Meer daarover in WOZ-waarde versus marktwaarde.
Rekenvoorbeeld: een rijwoning
De bedragen hieronder zijn fictief; ze laten alleen de stappen zien.
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Indicatie marktwaarde (middenwaarde) | € 425.000 |
| Openstaande hypotheekschuld volgens jaaroverzicht | € 260.000 |
| Bruto overwaarde | € 165.000 |
| Verkoopkosten (makelaar, notaris, energielabel, opknappen) | € 8.500 |
| Netto overwaarde bij verkoop | € 156.500 |
Een online indicatie geeft een bandbreedte, geen enkel bedrag. Loopt die in dit voorbeeld van € 405.000 tot € 445.000, dan ligt je bruto overwaarde tussen € 145.000 en € 185.000. Reken met de onderkant als je zekerheid wilt.
Zo vind je je hypotheekschuld
Je hypotheekschuld is wat je nu nog moet terugbetalen, niet wat je ooit hebt geleend. Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek daalt dat elke maand; bij een aflossingsvrije hypotheek blijft het gelijk. De stand per 31 december staat op het jaaroverzicht van je geldverstrekker; actueler is de app van je bank.
Let op drie dingen:
- Meerdere leningdelen, bijvoorbeeld aflossingsvrij plus annuïtair? Tel ze allemaal op.
- Bij een spaar- of bankspaarhypotheek staat de schuld vaak nog op het oorspronkelijke bedrag, terwijl je in een gekoppelde polis vermogen opbouwt. Voor je eigen beeld mag je die waarde aftrekken; de bank doet dat niet.
- Het Kadaster registreert je hypotheek met het inschrijvingsbedrag: het maximum waarvoor de bank zekerheid heeft. Dat is niet je actuele schuld.
Overwaarde benutten: drie routes
Overwaarde is papieren vermogen. Je kunt er pas iets mee als je het losmaakt.
Hypotheek verhogen
Je leent extra geld met je woning als onderpand, via een verhoging bij je geldverstrekker of een tweede hypotheek. Volgens de Rijksoverheid mag een hypotheek maximaal 100 procent van de woningwaarde bedragen, met een uitzondering voor energiebesparende maatregelen, en de lening moet passen bij je inkomen. Gebruik je het geld voor verbouwing, onderhoud of verduurzaming van je eigen woning, dan is de rente doorgaans aftrekbaar; voor een auto of een schenking niet. De Belastingdienst beschrijft de voorwaarden.
Overwaarde opeten
Heb je een grotendeels afbetaald huis en weinig inkomen, dan kun je met een opeethypotheek overwaarde omzetten in inkomen: je leent ineens of in maandelijkse delen en betaalt rente en schuld pas terug bij verkoop of overlijden. De schuld groeit elk jaar door de bijgeschreven rente. Vereniging Eigen Huis legt de risico's uit; laat je adviseren voordat je tekent.
Verhuizen
De gebruikelijke route. Je verkoopt, lost de hypotheek af en brengt de netto overwaarde in bij je volgende woning. Daardoor heb je een lagere hypotheek nodig.
Bij verhogen, oversluiten of kopen vraagt de geldverstrekker een taxatierapport van een taxateur die is ingeschreven bij het NRVT. Een online indicatie volstaat niet. Reken pas definitief als de taxatie er ligt, want die kan beide kanten op afwijken. Wat taxatie kost en welke eisen NHG stelt, lees je op gratis taxatie van je huis.
Bijleenregeling, overbrugging en kosten koper
De bijleenregeling is een fiscale regel in de inkomstenbelasting die bepaalt over welk deel van je nieuwe hypotheek je rente mag aftrekken. Overwaarde die je bij verkoop vrijmaakt, hoor je in je volgende woning te steken. Leen je dat deel toch bij, dan is de rente erover niet aftrekbaar.
De Belastingdienst noemt die overwaarde de eigenwoningreserve: verkoopprijs min verkoopkosten min de eigenwoningschuld. Je maximale aftrekbare hypotheek voor de nieuwe woning is de aankoopprijs plus de aankoopkosten min die reserve. De reserve vervalt drie jaar na de verkoop; huur je tussentijds, dan kan hij later alsnog wegvallen. Bij scheiding en bij verkoop met verlies gelden aparte regels; zie belastingdienst.nl.
Je overwaarde komt pas vrij bij de overdracht bij de notaris. Vallen verkoop en aankoop op dezelfde dag, dan verrekent de notaris direct. Koop je eerder dan je verkoopt, dan overbrug je die periode met een overbruggingskrediet. De bank rekent daarbij meestal niet met je volledige verwachte overwaarde, maar met een deel van de getaxeerde waarde, of met de verkoopprijs zodra het koopcontract is getekend en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen.
Reken ook de kosten koper mee. De overdrachtsbelasting voor een woning die je zelf gaat bewonen is volgens de Belastingdienst 2 procent van de koopsom; kopers van 18 tot 35 jaar kunnen onder voorwaarden eenmalig de startersvrijstelling gebruiken. Daarbovenop komen notaris, advies en taxatie. Omdat de hypotheek maximaal 100 procent van de woningwaarde mag zijn, betaal je die kosten uit eigen geld of uit je overwaarde.
Bereken eerst je woningwaarde
Je hypotheekschuld zoek je vandaag op. De marktwaarde is de onbekende. Start de gratis waardebepaling: zeven vragen, ongeveer twee minuten, en de indicatie met bandbreedte staat direct op je scherm. Je laat je e-mailadres en telefoonnummer achter en ontvangt het rapport meteen per e-mail; er belt geen makelaar. Trek je schuld af van de onderkant en de bovenkant en je weet waar je staat. Welke bronnen we gebruiken, staat in de waarderingsmethode en op bronnen. De uitkomst is een indicatie, geen taxatie.
